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                                                            中樑上市面臨融資銷售雙重壓力 銷售目標調至1300億

                                                            本文由:李涵易 编辑 2019年07月16日 21:08 军情解密6715 ℃

                                                            【砸公交司机案宣判】

                                                            以布局三四線城市、高周轉銷售而聞名的中梁控股(02772.HK⌒〇⊙,下稱「中梁」)終於登陸香港資本市場◇☆▽。

                                                            不過△,中梁的三四線城市布局在目前行業周期下則出現巨大挑戰∵□,今年開始↑?,三四線城市銷售開始明顯降溫♂,給了很多房企較大的銷售壓力〇?π。

                                                            信託作為房地產的重要輸血工具⌒┊,不斷收緊之後□□,對於依賴信託融資的房企☆∵,將面臨巨大的發展壓力⌒⌒。面對融資和銷售的雙重壓力﹡﹡,中梁今年的銷售目標也開始保守♀□。敲鐘儀式結束后♂♂,中梁控股執行董事兼首席執行官黃春雷表示?◇∴,今年中梁的銷售目標為1300億元↑〇♂。

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                                                            「包括光大等信託都被要求不能有新增融資∴,並要求適當減少融資規模◇⌒,而我們公司則要求三季度融資規模不能超過二季度↑。」一位信託人士告訴記者∴∵∴。

                                                            大量的信託融資♂,實際上反映了中梁需要改善的債務結構﹡⊿♀。截至2018年末π,中梁短期銀行及其他借款144.69億⊿◇,而長期銀行及其他借款僅有125.36億⊙,短債佔比約53%〇◇◇。

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                                                            按照中梁規劃⌒☆,IPO后30%的募資將用於償還現有信託貸款♂┊。縱觀中梁的發展∴♂,其應用了大量信託融資輸血?⊙,為其實現高速發展☆▽♂。截至2018年年底π□,中梁還有109個信託或資產管理計劃未償還⊿♀□,總額147億元∴┊,未償還本金總額占借款總額的58.0%☆﹡。

                                                            截至2019年3月末∴∵∟,中梁借款餘額達123億元↑⊙⊙,多數項目的資金成本在10%~12%之間∵┊。大部分項目均有股權質押、土地抵押和擔保♂☆。其中4筆信託貸款將在2019年到期↑,最高的一筆利率達到13.9%π。

                                                            一般而言∟∟,比較安全的公司短期債務和長期債務比例大概在3:7♂☆。大量的短期債務?☆□,將讓中梁面臨更大的融資壓力♂。不久前∴,針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司?,銀保監會開展了約談警示﹡。要求其嚴格落實「房住不炒」的總要求↑,嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求♂▽∵。

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                                                            截至2018年末♂⊿┊,中梁短期銀行及其他借款144.69億▽,而長期銀行及其他借款僅有125.36億⊙⊿,短債佔比約54%∴。

                                                            2016年⊙⊙,中梁將大本營從溫州遷至上海∵,便開始了大規模的擴張⊙∵。其業務模式主要是對標碧桂園☆π,即在三四線城市廣泛布局〇,並通過高周轉實現規模擴張∵。

                                                            對此┊,中梁也意識到了這個風險⌒π。中梁副總裁游思嘉表示♂△π,公司正在進行戰略調整⌒▽,自2018年7月▽,中梁已經將投資的重心逐步往二線城市轉移☆。截至目前♂〇▽,公司二線和三線的佔比與滲透率在不斷提升﹡┊。

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                                                            得益於過去幾年三四線城市的棚戶區改造和房價上漲∵,中梁的業務模式快速得到複製和成功〇□,進而成為最近幾年增速最快的房企之一⊙π。

                                                            為了實現高周轉♀?,中梁內部提出了「456」模式⊙△,即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入〇π。為了鼓勵區域公司按照「456」的模式運轉⊙♀♂,中梁設置了豐厚的獎勵:項目開盤后達到「456」的標準□,立即獲得百萬級內部獎勵π▽。

                                                            中梁董事長楊劍曾表示:「如果布局一二線城市是開大奔∟⌒,布局三四線城市是開寶馬mini◇◇。你開10輛大奔?,我開50輛寶馬mini⌒,我還是大有機會的∟。」

                                                            「我們上半年銷售明顯是一二線城市好於三四線城市↑,三四線城市的紅利逐漸褪去﹡。」一位上市房企高管告訴第一財經記者□。

                                                            但這家重倉三四線的房企想要轉換賽道並非易事♀,這涉及業務模式和運營邏輯的調整⊿。過度依靠信託融資從融資規模看□∴,中梁比早前在港IPO的正榮地產(06158.HK)少了近10億港元□♀π。此前◇〇↑,正榮地產發售價最終為每股3.99港元﹡〇↑,募資凈額為38.43億港元↑,而中梁此次發售合計募集資金約27.73億港元☆。

                                                            據招股書∵△▽,截至2019年3月31日?,中梁控股集團控股在全國23個省124個城市布局353個物業項目⊙﹡﹡,土地儲備約3900萬平方米♀△。布局包括長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角等五大區域♀◇⊿。

                                                            7月16日┊△,中梁在香港舉行上市儀式∟⊿∟,其最終的發行定價為5.55港元/股↑,募資凈額為27.73億港元﹡。截至收盤△▽,中梁股價報收5.95港元♂△∟,上漲7.21%♀∴∟。

                                                            三四線銷售降溫作為一家發跡于溫州的房企?π,中梁在過去幾年是地產圈的「黑馬」☆⌒。招股書顯示↑☆,中梁營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億□〇,年複合增長率高達221.4%;2016年、2017年及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億⊙♀﹡,年複合增長率為131%⊿☆。

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                                                            「中梁是典型的戰略+機制的房企▽〇☆,戰略是布局三四線﹡□,而機制在於高激勵┊⊿∟。因此即便項目團隊不夠成熟□∟,依然可以通過物質刺激激發生產力▽,繼而取得成功┊♂。」一位上市房企總裁點評☆⌒☆。

                                                            「中梁在業務發展策略上是以中小規模土地項目為主♂∴,並採用標準化的開發流程♂∵┊,以加速資產周轉營運⊿,這與大多數內房企以大規模地塊發展的策略有所不同∟⌒。集團的項目亦多以合資模式營運♂♂,有助降低收購地塊的成本⌒♂。」鼎成證券投資策略總監熊麗萍評價⌒﹡↑。

                                                            ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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